Félsz az újabb válságtól? Ide tedd a millióid

2017.10.12
Portfolio.hu
Buda jellemzően értékálló területnek számít, annak is leginkább a belsőbb részei. Alapvetően mindig megvolt, és vélhetően meg is lesz az ottani lakások kereslete, amit a keresett kerületeket vizsgáló statisztikák is rendre megerősítenek. Az olyan befektetők tehát, akik számára nem is annyira a rövid távú magas hozamok, mind inkább a hosszú távú kiszámíthatóság a fontos, előnyben részesíthetik a területet. A budai kerületek között is akadnak azonban különbségek abban, hogy mennyire számítanak jó befektetésnek. Elsősorban a belvároshoz legközelebb eső, vagy még szintén könnyű elérhetőséget biztosító, de megfelelő zöldkörnyezettel rendelkező területek lehetnek a befektetők legnépszerűbb célpontjai.


Buda erősen válságállónak bizonyult



A mélyponthoz képest az FHB Index adatai szerint a XII., XI., III. és I. kerületek esetében volt a legnagyobb a drágulás Budán a mélyponthoz képest 2016-ig, 50-60 százalékkal mentek fel az árak, míg a II. és XXII. kerületekben 50 százalék alatt maradt a drágulás mértéke. Ha csupán a 2015 és 2016 közötti árváltozást nézzük, akkor pedig egyértelműen az I. kerület vezet, a második helyen pedig a XII. kerület található, előbbiben 29, míg utóbbiban 25 százalékkal emelkedtek az árak egy év alatt. De nem csak a növekedés számít, a XII. kerület a válságban is jól teljesített, hiszen a Hegyvidék az egyik legértékállóbb kerületnek számított a válság során Budapesten belül a XI. kerülettel együtt.

Félsz az újabb válságtól? Ide tedd a millióid

Forrás: FHB Index

Mindez pedig erősíti a kockázatkerülőbb befektetők érdeklődését a terület iránt, vagyis bár a drágulást illetően az utóbbi években a pesti belváros egyértelműen vezet, ha valaki biztosra akar menni, érdemes lehet a budai kerületekben nézelődnie, annak különleges piaci helyzete miatt.

Miért nem csökkentek drasztikusan az árak?



Buda számos ok miatt lehet vonzó a vásárlók számára, köztük olyanok miatt, amelyek alapvetően nem változnak az idő előrehaladtával sem, és így a jövőben is értékálló területté teszik. Ilyen a zöld környezet, amelyet különböző szabályozásokkal igyekeznek védeni, de ugyancsak népszerűvé teszi, hogy mindezt úgy képes biztosítani, hogy a belváros viszonylag gyorsan elérhető marad. A fent említett két jellemző együttes érvényesülésében kimondottan élen jár a XII. kerület jelentős része. A könnyű elérhetőség fontossága egyáltalán nem elhanyagolható, és egyben a budai kerületek árkülönbségeit is részben indokolja, például a belvárostól messze található XXII. kerület árazása messze elmarad a belsőbb részekétől. Szintén fontos tényező a budai kerületek iránti keresletben a prémium lokáció jellemző. Vagyis itt lakni, egyben presztízst is jelent, ami szintén egy olyan keresletélénkítő faktor, mely a jövőben sem fog változni, ez sem érint egyaránt azonban minden kerületet, általánosan a XII. és II. kerületek jellemzi, illetve ezek mellett a XI. és III. kerületek hegyvidéki részeit.

Alapvetően azt mondhatjuk, hogy mindig meglesz az a vásárlói kör, aki soha nem mondana le Buda zöldkörnyezetéről, így inkább hajlandó akár egy kisebb ingatlanban élni. De szintén álladó keresletet biztosíthatnak a különböző nagyobb, nemzetközi cégek, akik előszeretettel helyezik el itt családos vezetőiket, vagy a prémium környezetben maguknak helyet kereső ügyvédi irodák és orvosi rendelők. Mindezek azt jelentik, hogy a speciális keresletnek köszönhetően, nem feltétlenül követi a piac az általánosan jellemző trendeket, és éppen ez tehette és a teheti a jövőben is válságállóvá a budai kerületeket, azok közül is elsősorban azokat a részeket, melyek megfelelő közlekedési kapcsolatokkal is rendelkeznek ugyanakkor szép zöld környezetet biztosítanak.

Meggyőzőek a hozamok



Azt is megvizsgáltuk, hogy Budán belül milyen hozamok jellemzőek. Eredményeink szerint, a bruttó hozamok, vagyis pusztán a bevételek és értékesítési árak alapján számolt jövedelemráta 5,6 és 7 százalék között mozog, a legmagasabb ráta azokban kerületekben található, melyek lakásállományának jelentős részét alkotják a panelek, így a III. és a XI. kerületben. Ezek esetében ugyanis az alacsonyabb árhoz képest magasabb bérleti díjak társulnak. A panellakásokat ugyanakkor a magas hozamok ellenére valamivel kockázatosabbá teszi, hogy jelenlegi állapotuk számos felújítást igényel, és kérdés, hogy ez miként tud megvalósulni a jövőben, egy gyors állagromlás ugyanis a befektetést is hátrányosan érintheti.

Bruttó hozam: Egy adott ingatlannal elérhető bevétel és a vételi ár alapján számolt hozam

Nettó hozam: Egy évben 10 havi kiadással számított hozam, mely figyelembe veszi az ingatlanvásárlás teljes költségét (pl. illeték, ügyvédi díj), valamint az amortizációt és a jövedelmet terhelő adókat is.


A nettó hozamok szintén a 2016-os átlagos kínálati árak és bérleti díjak alapján számolva 2,2 és 3,1 százalék között mozogtak az egyes budai kerületekben, ez azonban csak a bérbeadásból származó hozam, amit jelentősen megnövel, ha a lakások felértékelődését is figyelembe vesszük az adott időszakban. 2015 és 2016 között például a korábban említett, a XII. kerületet jellemző 25 százalékos, az I. esetében pedig 29 százalékos hozam rögtön 30 százalék környékére emelte az éves teljes hozamot. Természetes a jövőben ennél azért szerényebb drágulást várunk, de egy óvatos becslés mellett, 5-6 százalékos emelkedést feltételezve is 8-9 százalékot termelhet tulajdonosának egy befektetési céllal vett budai lakás.

A fejlesztők is kedvelik a kerületet (x)



Itt fejleszti legújabb lakóingatlan projektjét a Biggeorge Property Zrt., az egyik legnagyobb magyar ingatlanfejlesztő társaság.

  • A Németvölgyi Residence a XII. kerületi Stromfeld Aurél út 29-33. szám alatt épül, három épületben összesen 41, hatalmas ablakokkal ellátott, nagy teraszos lakás lesz elérhető, amelyet 6000 négyzetméteres park vesz körül.
  • A lankás területen lévő fejlesztésben a Budai Várra örökpanorámás lakások között válogathatnak az exkluzív környezetet kedvelő vásárlók.
  • Az épület csendes környezetben, mégis közel a belvároshoz helyezkedik el, ahonnan a Déli pályaudvar öt, a BAH csomópont hét perc alatt érhető el autóval, de tömegközlekedéssel is hamar a belvárosba lehet érni.
  • A lakásokat "smart home ready" rendszerekkel szerelik fel.
  • A 2019 második negyedévére elkészülő teraszos lakások alapterülete 49 és 149 négyzetméter között lesz.
  • A projekt honlapján regisztráló vásárlóknak hőlégballonról lehetőségük lesz felülnézetből is megtekinteni a leendő otthonuk környékét.


Nem véletlen tehát, hogy a XII. kerület az egyik legdrágább ma Budapesten, ahol a lakásfejlesztők is inkább a kisebb - a kerület építési szabályainak megfelelő - társasházakat részesítik előnyben. Mindez hozzájárul ahhoz, hogy a Hegyvidék megőrizze mostani képét és hosszú távon is a legélhetőbb kerület legyen, értékálló lakásokat kínálva az ide költözők számára.

Félsz az újabb válságtól? Ide tedd a millióid

Németvölgy Lakópark


A cikk megjelenését a Biggeorge Property Zrt. támogatta.